曾经的万科，是房地产行业公认的标杆。

稳健的财务、克制的扩张、清晰的战略，让它在黄金年代成为“模范生”。

那时买万科的房子，很多人觉得踏实——不是因为它便宜，而是因为它可靠。

可如今，这个名字却和“巨亏494.78亿元”“800亿元资金缺口”“ICU抢救”紧紧捆绑。

从月销三四百亿的巅峰，滑落到如今月均百亿出头，这种断崖式坠落，不只是业绩下滑，而是一整套商业模式的崩塌。

这场危机看似突然，实则早有征兆。

销售崩盘、债务压顶、资产大幅减值——三重打击叠加，让万科陷入系统性失血。

深铁集团已九次出手，累计提供259.41亿元借款，利率优惠、期限三年、用途限定于偿还债券本息。

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这确实是救命钱，但输血无法替代造血。

问题从来不是“有没有人救”，而是“自己还能不能活”。

销售端的溃败最为直观。

2024年，万科合同销售额2460.2亿元，同比下滑34.6%；2025年上半年进一步恶化，仅录得691.1亿元，跌幅扩大至45.7%。

这意味着，曾经单月三四百亿的现金流引擎，如今只剩三分之一不到。

房地产行业高度依赖销售回款维持运转，一旦销售停滞，工资发不出、工程款付不了、债券兑付不了，整个资金链瞬间绷断。

这不是周期波动，而是结构性塌陷。

更致命的是，万科手中的土地储备正在变成负资产。

2022年之前，它在三四线及中西部城市大量拿地，当时市场尚热，土地被视为“安全垫”。

但行情逆转后，这些区域去化困难、价格下跌，项目不仅无法贡献现金流，反而持续计提减值。

2024年，万科首次录得年度亏损，净亏494.78亿元，其中资产减值损失占税前亏损的71.13%。

过去四年半，累计计提减值超4076亿元——几乎等于其总资产的三分之一。

这不是会计调整，而是真实价值的蒸发。

减值直接削弱融资能力、压低信用评级、推高融资成本，形成恶性循环。

拿地行为的急剧收缩，印证了万科对未来的悲观预期。

2023年，它还花了463.2亿元拿地；2024年骤降至56亿元，不足十分之一。

这不是策略调整，而是生存本能。

当开发业务本身无法产生正向现金流，继续拿地等于自杀。

土地红利时代终结，政策温床退潮，连万科这样的头部企业都开始怀疑：未来还有没有“未来”？

深铁集团的输血，是万科得以维持体征的关键。

作为第一大股东（持股27.18%），深铁九次提供借款，总额259.41亿元。

资金用途被严格限定，仅用于偿还到期债券本息，利率低于市场水平。

这种支持带有明显的政策意图——深圳国资不可能坐视万科崩盘。

但深铁自身也有边界。

它虽有稳定现金流，但连续大额输血已接近承受极限。

网友调侃“深铁快把地铁票钱都垫进去了”，虽是戏言，却道出公众对“无限兜底”的质疑。

万科也在自救。

2024年，通过大宗交易签约259亿元，实际回款104亿元；2025年上半年再出售13个项目，签约64.3亿元。

出售标的并非边缘资产，而是包括商业地产、冰雪文旅等曾被寄予厚望的非核心业务。

这是典型的“断臂求生”——用优质资产换现金，只为多撑一天。

但可售资产有限，卖一块少一块，无法持续。

融资端并非毫无动作。

2024年，万科实现新增及再融资948亿元，79个项目纳入“白名单”。

政策确实在释放善意，但杯水车薪。

截至2024年末，其货币资金对短期债务覆盖率仅为55.7%。

这意味着，若所有短期债务同时到期，万科只能偿还一半。

对于一个年销售曾超6000亿元的巨头而言，这种“日日算账、分分计较”的状态，本身就是危机。

2025年是偿债高峰。

境内16笔债券到期或面临投资人行权，总规模326.4亿元；仅2025年12月单月，就需兑付58.71亿元本息。

此外还有两笔境外债。

每一笔到期，都是生死考验。

深铁能否第十次、第十一次出手？没人能保证。

更关键的是，万科自身的销售回款能力仍未恢复。

政策从2024年9月起密集出台，降首付、松限购、降利率，但政策传导需要时间。

市场信心的修复，远比文件下发慢得多。

有人寄望于万物云。

2024年，该子公司营收增长8.9%，表现稳健。

但其全年营收不过两三百亿，与开发业务近五百亿的亏损相比，微不足道。

新业务需要培育期，而万科最缺的就是时间。

这点增长，连“止痛药”都算不上，顶多是病床上的一口温水。

“大而不倒”的神话正在破灭。

过去，规模被视为安全垫——越大越不会倒。

但万科的困境证明，体量不再是护身符。

当行业底层逻辑重构，所有企业都必须重新证明自己。

活下去的标准，从“拿多少地、盖多少楼”，变成了“账上有没有现金、能不能自己造血”。

这种转变，对万科这样的巨头尤为残酷——船大难掉头，惯性本身就是枷锁。

万科的命运，是中国房地产黄金时代终结的缩影。

土地财政退潮、人口结构拐点、居民杠杆见顶，这些都不是短期政策能逆转的。

行业正在经历系统性出清，而万科，恰好是最后一个倒下的巨人。

它的挣扎，不是个案，而是整个模式的谢幕。

市场对万科的看法两极分化。

一部分人认为“跌这么深，必有反弹”；另一部分则断言“房地产已死，万科回不去了”。

这种分歧，恰恰说明市场处于极度不确定状态。

没有共识，就没有方向，价格只能继续下探。

万科的高管团队每天都在做生死决策：哪些项目停工？哪些员工优化？哪些资产出售？

每一步都关乎存亡。

但最难的，或许是心理落差——从行业引领者沦为求生者，这种身份转换，对组织文化的冲击难以估量。

值得注意的是，万科的问题，恰恰源于它曾经的“正确”。

在同行疯狂加杠杆时，它相对克制；在市场狂热时，它保持理性。

正因如此，它活得更久，也最终成为系统性风险的最后承压者。

这不是失败，而是时代抛弃旧逻辑时的必然代价。

深铁的每一次输血，都是赌注。

赌万科能活下来，赌市场会回暖，赌政策能见效。

但赌局没有胜率，只有时间。

万科现在需要的，不是更多钱，而是时间——等购房者敢买房的时间，等银行敢放贷的时间，等整个行业找到新平衡的时间。

但时间，恰恰是最奢侈的东西。

万科每天都在流血。

销售回款跟不上，债务利息照付，供应商催款不断，项目可能随时停工。

它需要的不只是资金，更是喘息的空间。

而这个空间，取决于市场何时真正企稳。

有人说，万科若倒，房地产就彻底没希望了。

这话或许夸张，但点出了它的象征意义——它代表了一种“稳健发展”的可能性。

如果连这种模式都活不下去，那行业就只剩投机与崩塌。

现在的万科，躺在ICU里，呼吸机、心电监护、输液管全上。

深铁的输血延长了生命体征，但真正的康复，必须靠自己恢复心跳。

而这个过程，无人能替。

夜已深，黎明未至。

万科能不能熬到天亮？答案不在文件里，不在会议上，而在下一个季度的销售数据里，在每一笔债券能否展期里，在每一个购房者走进售楼处的脚步里。

它必须活下来——不是因为值得被救，而是因为我们需要一个正常房地产的样本。

发布于：江西省